내집마련 첫 집 대출받은 후기_feat. 보금자리론, 디딤돌 비교

결론부터 말하면, 저는 대출을 너무 만만하게 봤어요. 집값만 맞추면 되는 줄 알았거든요. 그런데 매매계약서에 도장 찍고 나니까 그때부터 진짜 시작이더라구요.

 

정부가 밀어주는 정책대출이니까 당연히 제일 쌀 거라고 생각했는데, 최근 금리가 올라서인지, 보금자리론 금리를 보고 살짝 당황했어요. 반대로 몰랐으면 손해 볼 뻔한 것도 있었고요. 서울에서 첫 집 사면서 디딤돌이랑 보금자리론을 실제로 알아보고 받은 과정을, 겪은 순서 그대로 풀어보려고해요. 

01도장 찍고 나서야 알았어요, 서울이 전부 규제지역이라는 걸

이게 첫 번째 충격이었어요. 2025년 10·15 대책으로 서울 25개 구가 전부 규제지역(조정대상지역+투기과열지구)으로 묶였거든요. 제가 산 은평구도 당연히 포함이고요. 강남만 규제인 줄 알았던 저는 "어? 여기도?" 싶었죠.

규제지역이면 뭐가 달라지냐, 대출 한도를 정하는 LTV·DTI가 더 짜게 잡히고, 실거주 의무가 붙어요. 근데 여기서 진짜 중요한 게 하나 있어요. 이 규정들이 '매매계약을 언제 했느냐'로 갈린다는 거예요. 6·27 대책(2025.6.27)이나 10·15 대책(2025.10.16) 전에 계약했으면 예전 기준이 적용될 수도 있거든요. 

02디딤돌부터 두드렸는데, 집값에서 막히더라고요

금리가 제일 싼 게 디딤돌이라, 당연히 여기부터 봤어요. 실제로 디딤돌 금리는 연 2.85~4.15% 정도(2026년 6월 공시 기준)라 확실히 착해요. 신혼이나 생애최초면 더 내려가고요.

문제는 자격이에요. 디딤돌은 문턱이 생각보다 높거든요. 현재는 받을 수 있는 금액도 내려갔고 조건도 빡빡해지고 있어요. 일단 집값이 5억 원 이하여야 해요. 신혼부부나 자녀 둘 이상이면 6억까지 봐주긴 하는데, 서울 아파트가 5억 밑이 어디 흔한가요. 여기서 이미 많이들 걸러져요. 소득도 부부합산 6천만 원 이하(생애최초·2자녀는 7천, 신혼은 8,500만 원)라 맞벌이면 빠듯하고요. 한도는 일반 2억, 생애최초 2.4억, 신혼·2자녀는 3.2억까지예요. (원래 신혼·2자녀가 4억이었는데 6·27 대책으로 3.2억으로 깎였어요.)

저는 이 조건들을 하나씩 대보면서 "되긴 되나?" 계산기를 몇 번을 두드렸는지 몰라요.

03'방공제'라는 단어를 그때 처음 들었어요

은행 상담 갔다가 "방공제 빼면요~" 하는데, 이게 뭔 소린가 싶었어요. 검색해도 딱 와닿지가 않더라고요. 쉽게 말하면 이거예요.

집이 혹시라도 경매로 넘어가면, 세입자가 최우선으로 돌려받는 최우선변제금이라는 게 있어요. 은행 입장에선 그 돈만큼은 떼일 수 있으니, 아예 대출해줄 금액에서 미리 빼고 계산해요. 이걸 '방 하나를 공제한다'고 해서 방공제라고 불러요.

2026년 기준 서울은 이 금액이 5,500만 원이에요. 적지 않죠. 그래서 디딤돌 최종 대출액은 단순히 한도가 아니라, '한도'와 '집값×LTV − 선순위 − 방공제' 중 더 작은 금액으로 정해져요. 집값이 한도보다 훨씬 높으면 한도가 상한이 되지만, 그게 아니면 5,500만 원이 그대로 빠져서 실제로 손에 쥐는 돈이 확 줄어요. 저는 이 방공제 때문에 예상보다 대출이 덜 나와서, 부족한 만큼 결국 현금으로 메워야 했어요.

04결국 보금자리론으로 갔어요 (금리는 좀 아팠지만)

그래서 보금자리론을 봤는데, 여기서 두 번째 놀랐어요. 보금자리론이 2026년 7월에 금리를 0.3%p 올려서, 지금 연 5% 안팎이에요. 아낌e-보금자리론이 4.9~5.2%, 일반 U·T형이 5.0~5.3% 정도. 정책대출인데 웬만한 시중은행 주담대보다 높을 수도 있는 거죠. 처음엔 "이럴 거면 왜 정책대출이야?" 싶었어요.

 

그런데 왜 그래도 받느냐. 보금자리론만의 무기가 있거든요.

일단 실행일부터 만기까지 고정금리예요. 앞으로 금리가 어디로 튈지 모르는 상황에서, 이자가 안 변한다는 건 은근히 큰 안정감이에요. 게다가 만기를 최장 40년(조건 되면 50년)까지 늘릴 수 있어서 월 상환액을 낮출 수 있고요. 체증식 상환이라고, 처음엔 조금 내다가 나중에 소득 오르면 더 내는 방식도 고를 수 있어요. 다만 이건 만 40세 미만이면서 공사 사전심사를 통과해야 하고, 만기 50년짜리에는 못 붙여요(40년까진 돼요). 소득 조건도 디딤돌보단 넉넉해서 부부합산 7천만 원(신혼 8,500만, 자녀 1명 9천만, 다자녀 1억)까지, 집값은 6억 이하까지 봐줘요.

저는 금리 5%가 부담스럽긴 했지만, "차라리 고정으로 묶고 마음 편하게 가자" 쪽으로 정했어요.

05LTV 70% 받았어요 — 생애최초 덕분이더라고요

이 부분은 헷갈리는 분 많을 것 같아서 콕 짚을게요. 서울이 규제지역이라 보금자리론 아파트 LTV가 원래 70%에서 60%로 내려가 있어요(DTI도 60%→50%). 그럼 우리도 60%인가 했는데, 막상 70%가 나오더라고요.

알고 보니 규제지역이어도 ①생애최초 주택구입자 ②실수요자(무주택+집값 6억 이하+부부합산 소득 7천 이하) ③전세사기피해자, 이 셋 중 하나면 차감 없이 그대로 70%(DTI 60%)를 줘요. 우리는 첫 집이라 생애최초로 걸려서 70%가 나온 거였어요.

💡 헷갈리기 쉬운 포인트. '신혼 소득 8,500만 원'은 보금자리론을 신청할 수 있는 자격 기준이고, 'LTV 70%'는 위 예외(대개 생애최초)에 걸려야 하는 별개 항목이에요. 신혼이라고 자동 70%가 아니라, 대부분 생애최초라서 70%가 되는 겁니다.

06은행을 세 군데나 돌았어요

이건 상품 설명 어디에도 안 나오는데, 진짜 겪어봐야 아는 부분이에요. 은행이 정책대출을 별로 안 좋아해요. 이유는 간단해요. 은행 입장에선 남는 게 거의 없거든요. 어떤 지점은 "저희는 그 상품 취급 안 합니다" 하고 대놓고 돌려보냈다는 얘기도 흔해요. 저도 창구 분위기가 미묘하게 시큰둥한 걸 느꼈어요.

그래서 얻은 노하우 하나. 진행하다 보면 은행에서 카드 발급이나 자동이체 같은 걸 슬쩍 권할 때가 있는데, 크게 부담되는 수준만 아니면 하나쯤 들어주는 게 오히려 일이 매끄럽게 굴러가요. 서로 조금씩 주고받는 거죠. 그리고 정책대출은 등기를 은행 지정 법무사로 진행하는 경우가 많으니, 이것도 미리 알아두면 "왜 내가 고른 법무사 안 되지?" 하고 당황할 일이 없어요.

07보금자리로 받고 디딤돌로 갈아탈 수 있대요 (3개월의 비밀)

여기서 꿀팁 하나. 잔금 날짜가 급하면 일단 조건 되는 보금자리론으로 먼저 받고, 나중에 더 싼 디딤돌로 갈아타는 방법이 있어요. 저도 이걸 상담받고 "오, 이런 게 되네?" 했거든요.

핵심은 등기 접수일로부터 3개월이에요. 디딤돌 구입자금은 소유권 이전등기 후 3개월 안에 신청할 수 있는데, 이 기간 안에 갈아타면 '새 구입자금'으로 취급돼서 기존 대출 잔액을 넘겨서(=풀대출로) 받을 수 있어요. 반대로 3개월이 지나면 그냥 '대환'이 돼서 기존에 빌린 금액 한도로만 가능해지고요.

대신 갈아탈 때 주의할 게, 보금자리는 금액이 더 크게 나오고 디딤돌은 방공제까지 하니까, 넘어가는 순간 대출액이 줄어들 수 있어요. 그 차액은 본인 현금으로 채워야 하고요. 참고로 디딤돌이랑 보금자리를 동시에 받는 것도 가능은 한데, 소득·한도에서 잘려서 원하는 만큼 다 안 나오는 경우가 많아요. 디딤돌에 시중은행 주담대를 얹는 조합은 요즘 규제가 세져서 사실상 어렵다고 안내받았고요.

08서류에서 두 번 삽질했어요

서류는 그냥 많아요. 그런데 그중에 저처럼 헛걸음하기 딱 좋은 두 개가 있어서 미리 알려드릴게요.

첫째, 인감증명서는 인터넷 발급이 안 돼요. "매수용 인감증명서"라는 게 따로 있는데, 이건 살고 있는 지역 주민센터에 직접 가서 떼야 해요. 저는 이걸 모르고 정부24에서 뽑았다가 퇴짜맞고 다시 갔어요.

둘째, 전입세대확인서(예전에 '전입세대열람내역'이라고 부르던 거예요). 이건 내가 지금 사는 동네가 아니라, 사려는 집이 있는 지역 주민센터에서 매매계약서랑 신분증을 들고 가서 요청해야 나와요. 아무 데서나 안 떼줘요.

이 두 개만 미리 챙겨도 은행 왔다 갔다 하는 횟수가 확 줄어요.

09날짜 맞추기, 그리고 집수리 때문에 마음 졸인 전입

디딤돌은 일정이 은근히 타이트해요. 자산심사를 신청하면 대출 희망일은 신청일에서 50일쯤 뒤로 잡고, 심사는 신청일로부터 60일 안에 끝내야 하고, 그 심사가 끝난 날(승인일)로부터 30일 안에 대출을 실행해야 해요. 날짜 안 맞추면 꼬여요.

그리고 실거주 의무. 디딤돌은 실행일로부터 1개월 안에 전입신고를 하고 2년은 실제로 살아야 해요. 저는 이 대목에서 진짜 마음 졸였어요. 집을 사서 올수리를 해야 했는데, 공사하는 동안 어떻게 1개월 안에 들어가요. 다행히 "집수리 중이라 못 들어간다"는 사유서를 내면 2개월까지 연장이 되더라고요. 리모델링 계획 있는 분들은 이거 꼭 알아두세요. (참고로 보금자리론이나 일반 주담대는 규제지역에서 6개월 안에 전입이라, 디딤돌보단 여유가 있어요.)

10다시 대출받는다면

돌아보면, 저를 제일 헷갈리게 한 건 "작년 정보"였어요. 대책이 연달아 나오면서 재작년, 작년, 올해 기준이 다 달라서, 오래된 블로그 글만 믿고 갔다가 창구에서 다른 소리 듣는 일이 진짜 흔하거든요.

그래서 딱 세 가지만 기억하시면 좋겠어요. 하나, 디딤돌이 되면 무조건 디딤돌부터(금리가 확실히 싸니까). 둘, 안 되면 보금자리론인데 고정금리·긴 만기가 무기라는 거. 셋, 한도는 방공제랑 규제지역 LTV에서 깎이니까 현금 여력을 넉넉히 잡아둘 것. 그리고 무엇보다, 숫자 하나하나는 본인 계약일 기준으로 은행에서 다시 확인하세요. 정책은 계속 바뀌니까요.

대출 하나 받는 데 이렇게 공부할 게 많을 줄은 몰랐지만, 그래도 구조를 알고 가니 훨씬 덜 헤맸어요. 이 글이 첫 집 준비하는 분들한테 조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다. 다들 무사히, 좋은 조건으로 잔금 치르시길요.

※ 이 글은 개인적인 대출 진행 경험과 2026년 기준 공개 정보를 정리한 것으로, 투자·금융 자문이 아닙니다. 금리·한도·LTV·규제는 소득·신용·주택·지역·매매계약일·은행·시점에 따라 달라지며, 특히 6·27(2025.6.27)·10·15(2025.10.16) 대책 전후로 기준이 다릅니다. 실제 진행 전 해당 은행과 한국주택금융공사(hf.go.kr)에서 꼭 확인하세요.